土地家屋調査士 山川事務所
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当事務所の土地家屋調査士 山川慎哉です。  
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相談事例①・未登記建物に関する事①

実際にあった相談事例の解説コーナー 第1回目の記事です。
 
ブログでの記事となります。
 
テーマは、未登記建物についてです。
 
*事例
1棟の戸建建物が、未登記の状況でした。
法務局に、登記がされていない事が判明したので、建物表題登記の依頼がありました。
 
建物の測量をしたところ、固定資産税の評価証明書に記載の建物の床面積と、実際に測量した建物の床面積に、約10㎡以上の違いがあった。
 
この場合の、建物表題登記までのプロセスはどうなるか?
 
*登記までのプロセス
1、まずは、建物登記が無いので、表題登記を実施して、建物の登記全部事項証明書(登記簿)の表題部を作ります。(表題登記は、土地家屋調査士が代理人となる。)
その上で、登記簿の甲区での、所有権保存登記を実施する事になります。
(所有権に関する登記は、司法書士が代理人となります。)
 
2、ここで、問題となるのが、所有権保存登記には、登録免許税が掛かります。
 この登録免許税は、建物の固定資産税の評価額より算出します。
 建物の固定資産税の評価額は、建物の床面積も判断材料となります。
 
3、そこで、面積が違う事象が起きていますので、
まずは、建物の測量結果を記載した図面を、建物のある所在地の市町村長(地方自治体)に、固定資産税の評価を再度してください(再評価のお願い)とのお願いをします。
 
4、この再評価のお願いをして、測量後の建物床面積で、固定資産税の評価額を再計算していただきます。この手続きに、平均1ヶ月くらいは掛かります。
(各地方自治体で、期間についてはばらつきはあります。)
 
5、この再評価後の固定資産税の評価証明書等を、建物の所有権証明情報としての添付書類として、建物表題登記を申請します。
 
6、建物表題登記が完了したら、再評価後の固定資産税の評価額より、登録免許税を算出して、所有権保存登記を実施します。
 
ざっくりとした記載ですが、このような流れになります。
 
過去の登記をしていなかった建物は、
 
「固定資産税上での床面積」と「実際に測量した床面積」に違いが生じる事は多いにあります。
 
過去に、増改築をしていたが、そのままにしていた事が大きな要因です。
 
面積が違う事の事象を証明する書類が無いと、建物表題登記が出来ない事にもなります。
実務上は、以前の固定資産税の評価証明書と再評価後の固定資産税の評価証明書を両方、添付して建物表題登記を申請します。
 
*この事例でも分かるように、未登記建物の表題登記は、時間が掛かりますので、
 未登記状況ではないかと疑問に思ったら、早めの相談をお願いいたします。
 
第1回目の事例は、以上となります。
 
 
 
 
 
 

 

 

 

at 2019/11/09 20:54:25